Чому Буча та Ірпінь краще будує та продає житло, ніж Київ: п'ять причин успіху

CEO + HRD — тандем, що зберігає бізнес у бурю. Досвід топових лідерів команд України

2 липня на HR Wisdom Summit дізнайтеся про ефективне та стратегічне партнерство між керівником і тим, хто створює бізнес-цінності завдяки управлінню талантами

Забронювати участь

Попри сповільнення будівництва у Києві, у рейтингах топ-5 регіонів за темпами будівництва та купівлі-продажу житла Київський регіон досі залишається. Проте цей результат досягнутий у першу чергу завдяки приросту показників будівництва у Київській області. Сама ж столиця, що перейшла на сповільнені обороти будівництва, залишається в тіні.

Активне у будівництві передмістя і раніше дихало в спину столиці, часом і обганяло за показниками. Проте аналітики зауважують, що сьогодні розрив у показниках між Києвом та містами-сателітами, такими, як Ірпінь, Буча, Бровари, Вишгород, Петропавлівська та Софіївська Борщагівка, набагато більший, ніж будь-коли. 

"Останні роки Київ виглядає дуже погано у порівнянні з Київською областю. Попри те, що Буча та Ірпінь ментально важкі місця після окупації, сьогодні там набагато більший попит, ніж в столиці, і будівництво активніше. А ціни у передмісті вже вищі, ніж до повномасштабного вторгнення, столичні квартири все ще не досягли рівня 2021 року", - наголосила в коментарі Delo.ua президентка Асоціації фахівців з нерухомості України Олена Гайдамаха. 

Наскільки передмістя обігнало Київ, наглядно видно за показниками виходу нових проєктів на ринок протягом останніх трьох років. 

Після 24 лютого 2022 року в Києві та області стартували продажі квартир лише в 25 житлових комплексах. Натомість у передмісті було запущено будівництво майже вдвічі більше проєктів - 45 нових ЖК, розповіла в коментарі Delo.ua директорка з розвитку ЛУН Олена Унаньян.

Торік у Києві та області стартувало 25 ЖК - це співмірно з об'ємами Закарпаття та Івано-Франківщини і удвічі менше, ніж у Львові і області. Проте лише 7 з них відкрили продажі в столиці, а більшість - 18 комплексів почали будівництво в містах-сателітах.

Аналогічна ситуація прослідковується і з продажем квартир - міста-сателіти продають житло краще, і їхні результати показують зростання. Порівняно з тією ж Софіївською Борщагівкою чи Ірпінем, Київ пасе задніх, і його результати просідають. Адже покупець змінив пріоритети і віддає перевагу передмістю.

"Якщо у 2023 році на Київський регіон припадало 24% усіх проданих квартир (ще 23 - у Львові та області), то в 2024 році частка зросла до 34%. Це посилило роль регіону в рейтингу за продажами по Україні, проте це відбулось не за рахунок збільшення угод у Києві, їх навпаки стало менше, а за рахунок приросту продажів у містах-салелітах", - наголосила Унаньян.  

Як обігнати Київ: 5 причин успіху забудовників передмістя

Успіх передмістя експерти пояснюють комплексом чинників.

Перша причина - низькоповерхова забудова

Міста-сателіти опинились у виграшній ситуації, адже вони дотримуються низькоповерхової забудови. Це козир, бо швидкість будівництва одного будинка у девелопера менша і на його зведення легше знайти кошти. 

"Якщо раніше девелопер у Києві міг собі дозволити будувати "свічку" три роки, люди інвестували починаючи з котловану, і це було ок, то зараз цей метод вже не працює - потрібно шукати фінансування будівництва", - наголошує директорка з розвитку ЛУН Олена Унаньян.

Друга причина - змінився запит на житло

 З огляду на безпеку, сьогодні покупці вже не прагнуть купувати житло на висотних поверхах, навпаки - шукають тишу і затишок, якісні і закриті ЖК.

Девелопери міст-сателітів враховують те, що міграція зі східних та південних регіонів у столицю продовжується на тлі воєнних дій. Ці люди звикли жити у компактних та спокійних містечках, тож обираючи між галасливим Києвом та спокійним зеленим передмістям вони надають перевагу останньому, з великим вибором пропозиції та доступнішими цінами.

Багато переселенців обирають житло на околиці, де можуть поєднувати роботу в Києві, безпечне проживання та відпочинок на природі, пояснює Сергій Волкошовець, комерційний директор будівельної групи "Синергія".

"У передмісті є більша можливість створювати концепції житла типу "місто в місті", які стають все більш популярними, особливо з огляду на розвиток дистанційної та гібридної роботи. Та й блекаути влітку 2024 року підштовхнули покупців до вибору квартир з автономним газовим опаленням у низькоповерхових будинках подалі від об’єктів критичної інфраструктури",  - пояснює Волошковець. 

Третя причина - великий вибір нових ЖК

У передмісті з'явилось набагато більше пропозиції доступного житла і покупцеві є з чого вибрати. 

У той час коли столиця потерпає від дефіциту готового чи майже готового житла в популярному нині класі комфорт-класу, на околиці стллиці з'явився великий вибір якісних пропозицій житлових комплексів - з продуманими концепціями, поблизу зелених зон, з якісною транспортною та побутовою інфраструктурою, пояснила в коментарі Delo.ua CMO Alliance Novobud Ірина Міхальова.  

"Цей дефіцит буде лише поглиблюватися, адже нових стартів в цьому класі у Києві практично немає й навряд чи буде в найближчій перспективі. І причина - це не лише нестача фінансового плеча та впевненості у майбутньому, а банальна відсутність земельних ділянок у перспективних районах міста", - наголосила Міхальова.

Столиця будує в рази менше, ніж до повномасштабної війни.

"Під час війни зупинили роботу не тільки малі будівельні компанії, а й найбільший забудовник столиці - ПрАТ "Київміськбуд": зараз він чекає на мільярдні дотації від КМДА на добудову "рідних" об'єктів, а також недобудов, які він успадкував від "Укрбуду", - пояснює Delo.ua гендиректор девелоперської компанії GREENOL Олег Приходько. 

А на сьогодні за "Киїміськбудом" стоїть 24 відкриті будмайданчики - це понад 120 житлових будинків. Зупинка стількох майданчиків - це вагомий удар по столичному ринку, наголосив Приходько.

Четверта причина: багато ЖК у передмісті - учасники "єОселі" 

Покупцю важливо, що на околицях Києва є можливість купити житло за державною іпотечною програмою "єОселя", в той час як у столиці надзвичайно важко знайти доступні квартири, які підпадають під жорсткі умови, зокрема за віком до трьох років. 

Раніше за межами столиці можна було обирати об'єкти до 55 років з дня введення в експлуатацію, проте з 1 грудня 2024 року умови "єОселі" змінились:  іпотеку видають лише для новобудов до 3 років. 

У Києві неможливо знайти будинок в економ-сегменті, зданий не пізніше 2023 року. На все, що здається останнім часом в Києві, ціни захмарні. Тому люди, обмежені терміном введення в експлуатацію, їдуть купувати житло в область, пояснює президентка АФНУ. 

П'ята причина - доступна ціна квартир

Вирішальним критерієм для багатьох є набагато нижча ціна на житло у містах під Києвом - на 30% дешевше, ніж у Києві. До того ж, вартість квартир в нових ЖК на околиці столиці є доступнішою у порівнянні з Вінницею, Львовом, Івано-Франківськом та Одесою.

Сьогодні ціна квадратного метра у Києві - $1270, а в новобудовах в містах-сателітах - в середньому $900. 

Ціни на вторинному ринку у передмісті не менш привабливі. Зокрема, найдешевші квартири можна купити у Гостомелі, де квадратний метр житла коштує $697-778. Однокімнатні квартири продають за $25 000, двокімнатні - $43 000 та трикімнатні - $58 000. Дещо дорожче житло у Бучі, де "квадрат" в середньому коштує $857-881. Однокімнатну квартиру можна купити за $34 000, двокімнатну - $50 000, а трикімнатну - $73 700. 

Ще дорожчі квартири в Ірпені: однокімнатні квартири в середньому $35 000, двокімнатні та трикімнатні - $54 000 і $65 000.

У Вишневому однокімнатні коштують в середньому $42 500, двокімнатні - $62 000, трикімнатні - $72 000. У Броварах однокімнатні продають за $43 500, двокімнатні - $58 500, трикімнатні - $75 000. 

У трійку міст із найдорожчою нерухомістю в околицях Києва входять Вишгород (однокімнатні стартують з $45 000). Софіївська Борщагівка та Петропавлівська Борщагівка. 

"Квадрат" житла в Софіївській продають в середньому за $1000. Однокімнатні квартири коштують $45 600, двокімнатні - $70 000 і трикімнатні - $92 000. Вартість квадратного метру у Петропавлівській Борщагівці  коливається від 1000 до 1260 доларів. Однокімнатні квартири коштують $53 300, двокімнатні - $71 000.

Яке житло обирають в передмісті і хто його купує 

Девелопери зазначають, що портрет покупця значно змінився під час війни.

У Alliance Novobud наголошують, що обирають житло в передмісті три категорії українців. Найбільша з них — військовослужбовціта їхні сім’ї, які часто купують за "єОселею", рідше державною програмою користуються педагоги, науковці та лікарі. Друга категорія — переселенці з інших міст, третя категорія — традиційні покупці — броварці та кияни, часто айтівці та приватні підприємці, які хочуть розширити свої квадратні метри, купити нерухомість дітям, перевезти родичів з небезпечних територій або банально роз’їхатися.

Попри зменшення кількості, є також і група інвесторів, які продовжують вкладати кошти в нерухомість передмістя для перепродажу чи здачі в оренду, наголошують в "Синергії".

"Ринок нерухомості у 2024 році відчутно відреагував на зростання орендних ставок, подекуди до 25%. Це створює нові можливості для інвесторів, оскільки попит на оренду житла зростає, а пропозиції не вистачає. Продавці нерухомості отримали стимул стати орендодавцями. Забудовники можуть скористатися цим трендом, запропонувавши частину готових квартир під оренду", - пояснює Сергій Волкошовець.

«Королем» найбільш бажаної нерухомості в передмісті залишиться якісний комфорт-клас та комфорт-клас плюс. Покупець став більш практичним, вимогливим до якості та адаптованим до реалій війни. Він надає перевагу житлу в безпечних регіонах або районах із розвиненою інфраструктурою для укриття, пояснює Ірина Міхальова. Важливими критеріями є наявність укриттів чи підземних паркінгів, сучасних систем пожежної безпеки, а також автономних джерел енергопостачання.

Частина покупців дотримуються раціонального підходу: купують менший метраж, тож попит на компактні одно та двокімнатні квартири зріс, оскільки вони доступніші за ціною та в обслуговуванні. 

Квартири в передмісті: прогноз щодо цін у 2025 році

Прогнозуючи 2025 рік, девелопери очікують помірного зростання ринку нерухомості, якщо рік буде подібним до торішнього за економічних та політичних обставин. 

На думку Олега Приходька, ціни на квартири в Київській області можуть зрости з огляду на зростання попиту та вимивання дешевої квартирної пропозиції. Нові проєкти виходять на ринок уже з іншими цінами, пояснює експерт.

За прогнозом "Синергії", кількість продажів квартир може збільшитися на 15% порівняно з 2024 роком. Очікується також підвищення ціни на квадратний метр в гривні на 15-20% через інфляцію, брак робочої сили та подорожчання будівельних матеріалів. 

У 2025 посилиться вага "єОселі" на первинному ринку. Частка продажів за державними програмами може зрости до 20% від всіх продажів. "На користь первинки працює те, що на неї не розповсюджується ПДФО та підвищений військовий збір при оформленні угоди. А зростати вторинці не дає обмеження строку здачі житла до 3 років (не стосується ВПО, для них залишилось 10 років) та наявність податків для перепродажу", - пояснює Сергій Волкошовець.

За його словами, клієнти й надалі будуть віддавати перевагу готовому житлу або об'єктам, які будуть здані в найближчі півроку. Інфраструктура комплексу та його околиць залишатиметься важливим фактором при виборі.

Попит на розтермінування від забудовника збережеться на рівні 50-60%. Запит на квартири з ремонтом залишиться, але бракуватиме кваліфікованих працівників.